Exemple détaillé d'une opération de construction et vente en VEFA à Ivry-sur-Seine, couvrant la sélection du terrain, l'étude de marché, la définition du programme, l'acquisition du terrain, les autorisations, les coûts, les recettes, et le plan de trésorerie.
Montage d’une opération immobilière : Exemple d’une opération de construction et vente en VEFA à Ivry-sur-Seine
Étape 1 : Sélection d’un terrain
- Trouver le terrain : Identifier des terrains disponibles à la vente dans la zone d'Ivry-sur-Seine, en tenant compte des critères de localisation, de taille et de prix.
- Étudier les possibilités de réalisation sur le terrain : Analyser la constructibilité du terrain, y compris les contraintes techniques et réglementaires.
- Étudier la situation du terrain : Évaluer l'environnement immédiat, l'accessibilité, les infrastructures et les services disponibles.
Étape 2 : Réaliser une étude du marché immobilier pour définir les besoins
- Réaliser une étude démographique d’Ivry-sur-Seine : Analyser les tendances démographiques, la population cible et les besoins en logement.
- Étudier le profil de la clientèle du logement : Identifier les caractéristiques des potentiels acheteurs, comme l'âge, le revenu et les préférences en matière de logement.
Étape 3 : Définir le programme immobilier
- Prise en compte des exigences de la commune : S'assurer que le projet respecte les règlements d'urbanisme et les attentes de la municipalité.
- Prise en compte de la Charte Qualité Habitat : Intégrer les normes de qualité et de durabilité dans le projet.
- Définition du programme : Élaborer un cahier des charges détaillant le type de logements, les surfaces, les équipements et les espaces communs.
Étape 4 : Acquérir le terrain et demander les autorisations de construire
- Déterminer le prix d’achat du terrain : Évaluer le coût d'acquisition en fonction du marché et des caractéristiques du terrain.
- Signature de la promesse unilatérale de vente : Formaliser l'accord avec le vendeur pour sécuriser l'achat.
- Demander le permis de construire : Soumettre le dossier de demande de permis de construire aux autorités compétentes.
Étape 5 : Vérification du bilan avec les dernières estimations des coûts et recettes
- Calculer le chiffre d’affaire prévisionnel : Estimer les revenus attendus de la vente des logements.
- Calculer le prix de revient prévisionnel : Évaluer tous les coûts associés à la construction et à la vente.
- Calculer la marge nette : Déterminer la rentabilité du projet en soustrayant les coûts des revenus.
Étape 6 : Préparer un plan de trésorerie détaillé pour la banque
- Calculer le crédit bancaire : Évaluer le montant nécessaire à financer par emprunt et préparer un dossier solide pour la banque.
Étape 7 : Préparation et montage technique de l’opération
- Constitution d’une équipe technique : Rassembler des professionnels (architectes, ingénieurs, etc.) pour mener à bien le projet.
- Lancement d’une consultation aux entreprises : Solliciter des devis et sélectionner les entreprises qui réaliseront les travaux.
- Étapes préalables au lancement des travaux : Finaliser les contrats, organiser le planning et préparer le site.
- Fin des travaux : Assurer la livraison des logements dans les délais et selon les normes établies.
Lexique des Acronymes
- VEFA : Vente en l'État Futur d'Achèvement
- CAUE : Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement
- TLE : Taxe Locale d'Équipement
- TDENS : Taxe de Développement Durable et d'Environnement
Annexes
- Causes de la crise financière actuelle aux États-Unis : Analyse des facteurs ayant conduit à la crise, tels que la spéculation immobilière, les prêts hypothécaires à risque, et les défaillances réglementaires.
- Conséquences sur le marché immobilier en France : Étude des impacts de la crise sur les prix de l'immobilier, la demande et les investissements en France.
