Dans le monde de la construction et de l'urbanisme, les notions de Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) et de Surface Hors Œuvre Nette (SHON) sont bien plus que de simples termes techniques : elles sont au cœur des réglementations qui dictent la faisabilité, la fiscalité et le dimensionnement de tout projet immobilier
Vous devez calculer un Coefficient d'Occupation des Sols (COS), déterminer la surface maximale autorisée pour un permis de construire, ou comprendre les bases de la fiscalité immobilière ?
Nous vous proposons de télécharger un cours détaillé et explicatif qui vous offre une maîtrise complète de ces concepts cruciaux.
Téléchargez le Document : SHON et SHOB COURS ET EXPLICATION
1. Les Fondamentaux : Définitions et Cadre Réglementaire
Le document s'ouvre sur une exploration du cadre législatif
Réglementation : Retrouvez les références précises aux articles du Code de l'urbanisme et du Code de la construction et de l'habitation (comme l'Article R. 111-2 définissant la Surface Habitable d'un logement) ainsi que les circulaires clés
. Définitions Clés : Le cours établit la distinction entre les concepts essentiels tels que l'état "Hors d'air" (volume totalement clos) et "Hors d'eau" (murs, toiture, et menuiseries terminés)
. Surface Habitable : Il explique comment cette surface est calculée, après déduction des murs, cloisons, escaliers, et des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m
.
2. Maîtriser le Calcul de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
La SHOB sert de base de calcul pour la SHON
La SHOB inclut :
La surface de tous les planchers, y compris le rez-de-chaussée et tous les étages
. Le calcul se fait au nu extérieur des murs périphériques, prenant en compte l'épaisseur de tous les murs (porteurs et cloisons)
. Les prolongements extérieurs des planchers, tels que les balcons, les loggias et les oriels
. Tous les locaux aménageables ou affectés au rangement, incluant les sous-sols, buanderies, celliers, et même les locaux d'activités (restaurants, salles de réunion, etc.)
.
La SHOB exclut :
Les vides : trémies d'escaliers ou d'ascenseurs
. Les terrasses de plain-pied avec le rez-de-chaussée
. Les auvents, les éléments de modénatures (acrotères, corniches), les marches d'escalier et les rampes d'accès
.
3. Les Déductions Cruciales pour la Surface Hors Œuvre Nette (SHON)
La SHON est le chiffre de référence pour la plupart des autorisations
Les principales déductions de la SHOB pour obtenir la SHON sont :
Locaux à Hauteur Réduite : Les surfaces de plancher dont la hauteur est inférieure à 1,80 m (dans les sous-sols et combles)
. Locaux Techniques et Caves : Les surfaces de locaux à usages techniques non aménageables, comme les chaufferies, machineries d'ascenseurs, et les caves individuelles
. Surfaces Non Closes : Les espaces véritablement ouverts qui ne peuvent être fermés sans travaux, notamment les toitures-terrasses, les balcons et les loggias
. Aires de Stationnement : La totalité des surfaces destinées au stationnement des véhicules (voitures, caravanes, deux-roues), y compris les aires de manœuvre et les sas de sécurité
. Isolation : Une déduction forfaitaire de 5 % est appliquée sur les surfaces affectées à l'habitation après certaines déductions, en faveur de l'isolation
.
4. Le Domaine d'Utilisation Stratégique de la SHON
La SHON n'est pas seulement un chiffre de construction, c'est le levier administratif qui déclenche de nombreuses procédures.
Procédures d'Urbanisme : Elle est utilisée pour la définition de la densité de construction dans le cadre du permis de construire, du certificat d'urbanisme, et des autorisations de lotir
. Obligation d'Architecte : Le seuil de recours obligatoire à un architecte est fixé en fonction de la SHON
. - Fiscalité : La SHON sert de base pour l'établissement de l'assiette de nombreuses taxes d'urbanisme, dont la taxe départementale des espaces naturels sensibles et la taxe locale d'équipement
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